Advertisements

Ärikinnisvara hinnad hakkavad tõusma – Tanel Olek, 7 Real Estate

Ärikinnisvara hinnad ja nõudlus muutuvad elukondliku kinnisvaraga võrreldes üldjuhul väikese nihkega. See nihe võib olla suurusjärgus üks aasta.

Äripinnad

Foto: Kairi Kullasepp

Suhteliselt kindlalt võib väita, et turu madalseisud on jäänud seljataha. Kui alates 2007. aastast oli tunda allapoole libisemist, kuni järsu kukkumiseni välja, siis 2010. aastal oli turu liikumine juba horisontaalsem.

Käesoleval aastal on üüripindade osas tunda teatud nõudluse teket. See ei tähenda, et oleme tagasi buumiaegsel tasemel, kuid võrreldes kriisiaastatega oleme siiski paremal positsioonil.
Väita, et kõik halb on seljataga ning helge tulevik on ees, oleks liiga naiivne.

Majanduse stabiliseerumine ei tähenda tõusu ning miski ei välista uut langusperioodi. Kuigi viimane poolteist aastat on sisendanud kindlustunnet majanduse stabiliseerumise osas, on praegune selgusetu olukord välismaailmas ning eurotsoonis seadnud selle kindlustunde teatud määral küsimärgi alla.

Vastastikku kasulikud tehingud

Uue äripinna valimisel tuleb lähtuda väga ratsionaalselt oma ettevõtte vajadustest ning perspektiividest tulevikus. Eeldusel, et Eesti majandust ei taba uus langus, on käesolev aasta hea aeg uute pindade üürimiseks.

Arvestades ehitushindade kallinemist ligi 20-30 protsenti ning üldist inflatsiooni, pole võimalik saada tulevikus rajatavates hoonetes äripinda sama soodsalt kui olemasolevates.

Kui eluasemeturg liigub ühtlasemalt, siis ärikinnisvara puhul on volatiilsus suurem. Enda võrdlemine teiste turuosalistega ei pruugi anda adekvaatset infot.

Mõistlik äri eeldab, et tehingu kõik osapooled on rahul. Liiga kõrge või liiga madal hind ei saa olla jätkusuutlik ning varem või hiljem leiab ahistatud pool alternatiivse lahenduse – üürnik soodsama pinna või pinna omanik äriliselt kasumlikuma üürniku.

Üüripinna paindlikkus

Müügitehinguid oma tarbeks soetamiseks toimub äärmiselt vähe, kuna ettevõtjad ei soovi omavahendeid kinni panna ning võõrkapitali kaasamine on liiga kulukas. Samuti annab
üüripind paindlikkuse tegutseda vastavalt ettevõtte arengule.

Kuna ehitushindade tõus on ära söönud kinnisvaraarenduse potentsiaalse kasumi, satuvad hinnasurve alla ka ehitusõigusega tühjad kinnistud. Nende müügikäive langeb, mille tulemusena langevad ka selliste kinnistute hinnad.

Büroopinnad

2011. aasta esimesel poolaastal olid üürihinnad kesklinna A+ märgistusega büroohoonetes vahemikus 11-15 eurot/m2, A-klassi hoonetes 9-12 eurot/m2 ja B-klassi büroomajades 6-8 eurot/m2. Vakants A+ ja A-klassi büroohoonetes on kuni 7 protsenti, B-klassi pindadel 30 protsenti. Üürihinnad näitavad mõõdukat kasvu ning vakantsuste vähenemist.

Paar viimast aastat andsid üürnikele jõupositsiooni, mis lubas neil kaubelda endale väga soodsaid üüritingimusi. Arendajad olid üürniku nimel nõus jagama pindu vajalikeks suurusteks, investeerima pindade viimistlusse ning tegema muidki soodustusi, näiteks tasuta parkimise näol.

Rasked olud tingisid uute arenduste plaanide seiskumise, mis omakorda on tekitanud nõudluse, mida olemasolevad vakantsused ei suuda rahuldada. Vakantsuse moodustavad üksikud väiksemad pinnad ning suurklientide jaoks (~700 m2 ja enam) on valik väga piiratud või lausa olematu.

Praegust olukorda turul võib seletada põhimõttega «võta või jäta». Leidub vaid üksikuid vabu büroopindu – valik ruumi suuruse, korruste ja viimistluste vahel on piiratud ning lepingud ja hinnapoliitika on tunduvalt jäigemad. Arendajad on lõpetanud või lõpetamas üürisoodustusi ning hinnad ühtlustatakse turuga samale tasemele.

Selle valguses on julgemad arendajad uuesti oma projektidesse elu sisse puhunud ning alustanud ehitusega.

Hea näide on Tallinna Teaduspark Tehnopol, kus on kerkimas kaks uut hoonet, mille täitumus üürnikega on juba üle 50 protsendi. Samas on veel mitmeid arendajaid, kes on ankurüürniku olemasolul valmis turule tulema.

Meie turg on äärmiselt väike ning ka nõudlus, kuigi olemas, siiski väga õhuke. Turg suudab absorbeerida paar uut hoonet korraga. Liiga järsult suurenev arendusmaht seaks ohtu olemasolevate hoonete vakantsused ning viiks tasakaaluhinna alla.

Kaubanduspinnad

Üürihinnad varieeruvad vastavalt asukohale, keskusele, pinna suurusele, otstarbele ning ka pinna kuju eripäradele. Pinna suurusest sõltuvalt võivad hinnakõikumised olla üsna suured. Kaubanduspindade keskmised üürihinnad on A-klassi hoonetes 10-32 eurot/m² ning B- ja C-klassi hoonetes 3-10 eurot/m².

Kaubandussektoris on pikalt ületanud nõudlus pakkumist ning vakantsused on olnud nullilähedased. Ka kriisiaastatel toimisid populaarseimad keskused sisuliselt 100-protsendilise täitumuse juures, kuid seda saavutati tänu märkimisväärsetele üürisoodustustele. Sellest langesid ka kaubanduskeskuste käibed.

Nüüdseks on üüritasemed normaliseerunud. Jätkub koondumine suurematesse keskustesse ning täitumuse pärast hoitud üürnikud vahetatakse välja huvitavamate kaubanduskontseptsioonide ning jätkusuutlikemate üürnike vastu.

Sellest tingituna on tunda üüritaseme mõõdukat tõusu ning vakantsuste suurenemist ette näha pole. Vabade pindade valikuid eksisteerib nn nišikaubandusele, mis ei pea olema traditsioonilisel A-klassi pinnal.

Lao- ja tootmispinnad

Üüritasemed on A-klassi lao- ja tootmispinnal 3-4,2 eurot/m² ning B- ja C-klassi puhul 1-2,5 eurot/m². Hinnad varieeruvad vastavalt asukohale, suurusele ning seisukorrale.
Vakantsuste kasvu pole ette näha, kuna uued mahud tuuakse turule ainult ankurüürnike olemasolul. Üürihinna tõus tuleb mõõdukas ning hinna suurem kõikumine sõltub üürnike spetsiifilistest vajadustest.

Kuni 2007. aastani otsustasid paljud ettevõtted üürimise asemel rajada lao- või tootmispinnad ise. Vähenenud mahtude tõttu või lausa pankrotistumise tagajärjel jäid need hooned kahjuks tühjalt seisma ning vajasid hädasti uusi üürnikke.

Selles tulenevalt oli võimalik saada turult tänapäevaste kommunikatsioonide, teinekord koos riiulitega laopinda ning seda väga soodsate hindadega, alates 2,5 eurost/m². Selle aasta alguseks olid need mahud ammendunud, mistõttu käivad läbirääkimised uute hoonete rajamiseks ning seda juba normaliseerunud hinnatasemelt.

Eelkõige soovitakse arendada põhimõttel «built to suit», ehk ehitada hoone konkreetse üürniku tarvis. Nõudlus on kasvanud suurematele mahtudele, alates 3000 m², kuna neile puudub pakkumine. Turg on aktiivsem väiksemate pindade osas, kus on olemas nii nõudlus kui ka pakkumine.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et varem või hiljem hakkavad hinnatasemed tõusma. Ärikinnisvara turgu hakkab mõjutama ehitushindade järsk kasv. See tähendab, et 2011/2012 on uute projektide turule lisandumine äärmiselt tagasihoidlik.

Kui tänapäevaste valmishoonete vakantsus on vähenenud 5-10 protsenti, hakkavad turul üürihinnad jälle tõusma ehk tasakaalupunkti poole liikuma.

Tanel Olek
Advertisements

Leave a Reply

%d bloggers like this: